“工业用地”用于“商业出租”暗藏风险

□记者 王晓宏 通讯员 杨瑞霞

　　案件回放：2004年8月，诸暨人李先生取得了一处面积为5900平方米的国有土地使用权，用于扩大再生产。

　　2007年7月，因部分厂房闲置，李先生将部分仓库以及空地租给了一家从事汽车销售、维修、售后服务等业务的销售公司，双方签订了为期15年的租赁合同。

　　一段时间后，承租方没有按合同约定支付租赁费。

　　在多次讨要无果的情况下，李先生将对方起诉至当地法院，要求对方支付租赁费67万元及违约金。但法院受理后，该公司却提出反诉，要求确认原租赁合同无效，并要求李先生返还定金。

　　对方的理由是，这块土地的用地性质是工业用地，不应该有商业用途。

　　一审法院认为，按照《土地管理法》的规定，县级土地利用总体规划应当明确土地用途，且未经批准，不得擅自改变土地利用总体规划确定的土地用途。李先生出租的土地在证件中明确规定为工业用地，但出租协议中载明的用途为销售、维修、售后服务等商业用途，因此双方签订的合同违反法律法规的强制性规定，属无效合同。根据无效合同处理原则，双方返还各自取得的财产，并承担同等过错责任。

　　李先生不服判决，向诸暨市人民检察院申诉。检察院经审查后认为，本案中双方签订的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，应认定有效。工业用地转商业用地的审批能否审批下来，这是合同履行过程中的问题，但其并不影响合同的效力。因此该案系适用法律错误，遂向绍兴市人民检察院提请抗诉。

　　后经法院再审，依法撤消了原审判决，判处该销售公司支付李先生相应的租金及滞纳金，并驳回其反诉请求。

　　检察官说法：  

　　诸暨市人民检察院检察官 何行

　　《土地管理法》对土地用途的管制目的在于加强土地管理，从而充分、合理地利用有限的土地资源，其精神实质为国有土地一般应按出让时确定的用途使用，但如土地使用权人按照出让合同规定的条件和期限开发土地的，法律并不一律禁止。

　　就本案来说，该销售公司承租的大部分是地面上的仓库，即建筑物使用权，并非改变土地使用权性质。而且即使改变了，经过合法审批，法律上是允许的。

　　应对此类问题，首先要对国家的土地管理相关法律政策有大致的认识，其次要在合同中明确双方的权利和义务，即使发生纠纷，也能在维护自身合法权益上把握主动权。