□记者 王晓宏 通讯员 盛剑宣

　　案情回放：2007年3月，甲公司将两间店面房出租给童师傅，租期两年，租金一共5万余元。合同中还约定，如果店面房出售，在同等条件下童师傅有优先购买权。但就在同年8月，甲公司却将这两间店面房卖给了小波和小静（化名）两人。

　　在房屋出售之前，甲公司以挂号信方式通知童师傅房屋即将出售。不过，挂号信由两间店面的实际经营者李某代为签收，因此童师傅对店面房出售不知情。

　　一年后，小波、小静向童师傅催讨剩余的房租，童师傅以租房转卖他人未尽通知义务为由，拒绝支付房租，也拒绝解除租赁合同，双方遂发生纠纷。

　　随后，小波和小静向法院起诉，请求法院判令解除与童师傅的房屋租赁合同，并请求法院判令童师傅交付拖欠的房租。与此同时，童师傅也向法院起诉，请求确认甲公司和小波、小静之间的房屋买卖合同无效，确认自己享有在同等条件下具有购买上述两间店面房屋的权利。

　　一审判决驳回了童师傅的诉讼请求。童师傅不服，提出上诉。二审判决驳回童师傅的上诉，维持原判。

　　拿到判决书的童师傅向嵊州市人民检察院寻求帮助。

　　嵊州市人民检察院受理该案后，检察官进行了细致认真的审查，认为如何依法平衡童师傅与小波、小静他们之间的利益，是化解矛盾纠纷的关键。

　　经过检察、法院多次做工作，甲公司、童师傅以及小波、小静三方最终达成和解协议：确认甲公司与小波、小静订立的买卖店面房的合同合法有效，解除房屋租赁合同；甲公司补偿给童师傅8万余元；童师傅收到补偿款后，腾退租赁的店面房，并向小波、小静支付1.7万余元租金。

　　检察官点评：

　　嵊州市人民检察院检察官 赵寒春  

　　本案中的房屋在租赁期间出售牵扯出的纠纷，涉及到两个法律关系：一是甲公司与童师傅之间的租赁合同关系，二是甲公司与小波、小静之间的买卖关系。  

　　我国《合同法》明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，甲公司未在合理期限内通知承租人童师傅，违反了法律规定，侵害了房屋承租人的法定权利。小波、小静仅交付了购房所需钱款，并未办理房屋过户登记，法院以保护善意第三人为由直接驳回童师傅的诉讼请求，可能存在不当。

　　但在房屋买卖过程中，小波、小静两人并无过错。因此，在房屋交易价格飞速上涨的今日，如果仍以2007年出售价格作为同等价格确认童师傅对房屋有优先购买权，那对小波、小静来说也不公平。因此，如何平衡三方的利益，这是解决这次纠纷的关键。

　　因此，由过错一方来承担违约赔偿责任，便于化解矛盾，这既保护了房屋承租人的优先购买权，又维护了房屋交易安全与交易稳定。

　　在这里要提醒的是，围绕房屋、土地使用权等不动产的买卖、租赁、转让、交易是事关百姓切身利益的事情，应当慎重。在交易前应核实不动产的产权是否清晰、核实不动产的实际使用状况、明确交易程序、明确违约责任，以免在房价波动、资金不足、税费调整等情况出现时发生纠纷。